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Legionellen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Das ist zu beachten.

Trinkwasser zählt zu den wichtigsten und am stärksten kontrollierten Lebensmitteln in Deutschland. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) regelt die Beschaffenheit des Trinkwassers. Eigentümer einer vermieteten Wohnung haben demnach sicherzustellen, dass das Trinkwasser keine mikrobiologischen oder chemischen Stoffe enthält, die für Mieter gesundheitsschädlich sein können. Die Verletzung einzelner Prüfpflichten wird meist als Ordnungswidrigkeit nach §25 TrinkwV eingestuft. Wenn der Vermieter aber vorsätzlich den Mietern Wasser als Trinkwasser zur Verfügung stellt, dass nicht den chemischen oder mikrobiologischen Anforderungen entspricht, liegt eine Straftat nach §24 Abs. 1 TrinkwV vor. Bei vorsätzlichem Handeln kann nach §75 Abs, 1 und 2 Infektionsschutzgesetz eine Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder eine Geldstrafe verhängt werden.

Welche Pflichten haben Wohnungseigentümergemeinschaften, Gebäudeeigentümer und Verwalter zu beachten?

  • Untersuchungspflicht: alle drei Jahre müssen an Warmwasserversorgungsanlagen an mehreren repräsentativen Stellen Proben entnommen und auf Legionellen untersucht werden.

  • Mitteilungspflicht: Bei Grenzwertüberschreitungen muss das Untersuchungsergebnis unverzüglich dem Gesundheitsamt gemeldet werden.

  • Pflicht zur Ursachenfeststellung: Der Eigentümer einer Immobilie bzw. die Eigentümergemeinschaft muss die Ursache für die Legionellen feststellen und eine Gefährdungsanalyse durchführen. Die sich daraus ergebenden Maßnahmen sind anschließend umzusetzen.

  • Aufzeichnungs- und Dokumentationspflicht: Bei einer Grenzwertüberschreitung müssen die Eigentümer alle eingeleiteten Maßnahmen aufzeichnen und das Gesundheitsamt informieren.

  • Informationspflichten: Der Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft ist umgehend über das Ergebnis der Gefährdungsanalyse zu informieren. Auch die Mieter sind davon in Kenntnis zu setzen.

  • Aufzeichnungspflichten: Werden bei der Warmwasserbereitung Aufbereitungsstoffe verwendet, ist der Vermieter verpflichtet die Art und die Konzentration der verwendeten Aufbereitungsstoffe zu dokumentieren und dem Mieter zugänglich zu machen.

Welche Gebäude müssen auf Legionellen überprüft werden?

Das Wasserversorgungsunternehmen muss nach den Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVB-WasserV) die Sicherheit des Trinkwassers bis zum Wasserzähler (Übergabepunkt) sicherstellen. Vom Wasserzähler bis zur letzten Zapfstelle ist der Eigentümer für die Qualität des Trinkwassers verantwortlich. Betroffen von der Trinkwasserverordnung sind Immobilien, die über eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung verfügen, aus der im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit Trinkwasser an Verbraucher abgegeben wird.

Wann liegt einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung vor?

Die Voraussetzungen für eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung sind in §3 Nr. 12 TrinkwV geregelt. Demnach verfügt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung über die folgenden Eigenschaften:

  • Einen Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder 

  • Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle ( Faustformel: bei 28mm Rohrdurchmesser werden drei Liter nach sechs Metern Rohr erreicht, bei 18mm Rohrdurchmesser nach 15 Meter

Wann liegt eine gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit vor?

Eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des §3 Nr. 10 TrinkwV liegt vor, wenn dem Bereitstellen von Trinkwasser eine entgeltliche Tätigkeit gegenübersteht. Die Vermietung zählt nach §3 Nr. 10 TrinkwV als gewerbliche Tätigkeit. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Trinkwasserverordnung demnach nur anzuwenden, wenn eine Großanlage zur Trinkwasserversorgung vorliegt und mindestens eine Wohnung vermietet wird. 

Ist eine Legionellenprüfung vorgeschrieben, wenn das Warmwasser über eine Frischwasserstation aufbereitet wird?

Die Funktionsweise einer Frischwassersation haben wir bereits in einem Blogartikel näher beschrieben. Die Warmwasserversorgung der einzelnen Wohnungen erfolgt bei einer Frischwasserstaiton über Durchlauferhitzer, sodass keine Großanlage im Sinne der Trinkwasserverordnung vorliegt. Bei einer Etagenheizung ist zu prüfen, ob ein Rohrleitungsinhalt mit mehr als drei Litern vorliegt.

Wer ist bei einem Contracting Vertrag für die Legionellenprüfung verantwortlich?

Im Contracting Vertrag ist zu prüfen, wer Eigentümer der Warmwasserversorgungsanlage ist. Im Regelfall bleibt der Gebäudeeigentümer oder die Eigentümergemeinschaft Inhaber der Wasserversorgungsanlage und somit verpflichtet im Sinne der Trinkwasserverordnung.

Wo werden die Proben für die Legionellenuntersuchung entnommen?

Die Probenentnahmestellen sind im DVGW-Arbeitsblatt W 551 geregelt. Demnach müssen an folgenden Stellen Proben entnommen werden:

  • Unmittelbar nach dem Trinkwassererwärmer/ Speicher (Vorlauf)

  • In der Zirkulationsleitung unmittelbar vor dem Eintritt in den Trinkwassererwärmer/ Speicher (Rücklauf)

     

  • An der am weitesten entfernten/ ungünstigsten Stelle an jedem Steigstrang

Jeder Steigstrang mit eigener Zirkulation ist zu beproben. Ausnahmen gelten nur bei bauwerksbedingten übermäßigen Kosten. Der Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft hat sicherzustellen, dass geeignete Probeentnahmestellen vorhanden sind. Die Probeentnahme hat gemäß §14 Abs. 3 S. 3 TrinkwV nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen. 

Welche Grenzwerte gelten bei einer Legionellenprüfung?

Als Grenzwert für einen Legionellenbefall gilt der technische Maßnahmenwert nach §3 Nr. 9 TrinkwV. Wird dieser überschritten, ist von einer vermeidbaren Gesundheitsgefährdung durch die Trinkwasserinstallation auszugehen. Gemäß Anlage 3, Teil II liegt dieser für Legionellen bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser. Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, sind Gegenmaßnahmen einzuleiten. 

Wie sind die Befunde einer orientierenden Legionellenuntersuchung zu bewerten?

Wie sind die Befunde bei einer weitergehenden Untersuchung zu bewerten?

Wer trägt die Kosten für eine Legionellenuntersuchung?

Die Kosten der Legionellenuntersuchung erfüllen die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV), da sie laufend, nämlich im Regelfall alle drei Jahre anfallen. Die Kosten der Legionellenuntersuchung sind in §2 BetrKV nicht explizit genannt, weshalb sie nach herrschender Meinung den sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV zuzuordnen sind. Sie sind demnach nur dann umlagefähig, wenn eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorliegt (BGH, Urteil vom 07.04.2004, in Grundeigentum 2001, S. 613).

Wer trägt die Kosten der Gegenmaßnahmen bei einem Legionellenbefall?

Die Kosten für Gegenmaßnahmen bei einem Legionellenbefall sind als einmalige Kosten zu werten und erfüllen somit nicht die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BetrKV. Sind sind als Modernisierungskosten zu bewerten und können ggf. im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB geltend gemacht werden. 

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