Bereits 2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentliche wechselnde Feriengäste zulässig ist. Mit dem Urteil wurde festgestellt, dass eine Wohnnutzung auch die Vermietung an Feriengäste umfasst. Dies ist nicht ohne weiteres auf Teileigentumseinheiten übertragbar (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09).
Vorsicht vor einer Zweckentfremdung bei einer AirBnB Vermietung von Wohneigentum
In zahlreichen Städten und Gemeinden herrscht Wohnraummangel. Als Reaktion hierauf können Kommunen ein Zweckentfremdungsverbot erlassen. Eigentümer müssen dann eine Genehmigung der zuständigen Behörde einholen, wenn diese ihre Wohnung wiederholt an Touristen vermieten möchten. Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Regensburg sieht eine Zweckentfremdung dann vor, wenn eine Wohnung mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird (§3 Abs. 1 Nr. 2 Wohnraumzweckentfremdnungssatzung ZeS). Im schlimmsten Falle erwartet Wohnungseigentümer eine Geldbuße von bis zu 500.000 Euro, wenn Wohnraum ohne Genehmigung für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr für die Fremdenbeherbergung genutzt wird (§13 Abs. 1 ZeS).
Was kann ich tun, wenn mein Mieter seine Wohnung über AirBnB untervermietet?
Bietet Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung seine Wohnung Feriengästen an, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam. Gemäß §543 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Vermieter bei einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe unter Abwägung beiderseitiger Interessen hierfür sprechen. Die Beweislast für die Untervermietung über AirBnB liegt beim Vermieter. Zur Ermittlung der unberechtigten Untervermietung kann der Vermieter auch einen „agent provocatuer“ beispielswiese einen Bekannten damit beauftragen ein Untermietverhältnis einzugehen. Dies entschied das Landgericht Berlin erst kürzlich (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2020, 63 S 309/19 GE 2021 S. 250).
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