Im Wohnraummietrecht können die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese sind gemäß §1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht als Betriebskosten anzusehen. Im Gewerberaummietrecht können die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach §555a BGB auf den Mieter umgelegt werden.
Welche Kosten fallen unter die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung?
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind in §555a BGB geregelt. Hierunter fallen Maßnahmen zur Vermeidung und Behebung baulicher Mängel, die infolge von
- Abnutzung
- Alterung
- Witterungseinflüssen oder
- Einwirkungen Dritter
eintreten können oder bereits eingetreten sind. Es ist zusätzlich erforderlich, dass die Maßnahmen der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs i.S.v. §535 BGB dienen.
Welche Modelle gibt es bei Gewerberaummietverträgen zur Abwicklung der Instandhaltung?
Zur Abwicklung der Instandhaltung bei Gewerberaummietverträgen gibt es zwei grundsätzliche Modelle:
- Im Mietvertrag können Vornahmeklauseln vereinbart werden, die den Mieter dazu verpflichten in bestimmtem Umfang die Instandhaltung und Instandsetzung selbst zu übernehmen.
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Als Alternative zu den Vornahmeklauseln können Kostenklauseln vereinbart werden, wonach der Mieter in bestimmter Höhe die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen hat.
Ob solche Klauseln zulässig sind, hängt allen voran davon ab, ob es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen oder eine Individualvereinbarung handelt. Sollen die Kosten der Instandhaltung auf den Mieter umgelegt werden, müssen entsprechende Klauseln des Mietvertrags die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Transparenz (problematisch bei Vornahmeklauseln)
- Angemessene Kostenobergrenze für den Mieter
- Begrenzung auf Mietsache und Gemeinschaftsflächen bzw. Gemeinschaftsanlagen und ggf. zusätzlich
- Ausschluss für Instandsetzung wegen Anfangsmängeln
Welche Arten von Gewerberaummietverträgen werden unterschieden?
Es werden drei Arten von Gewerberaummietverträgen unterschieden, Single-Net-Mietverträge, Double-Net-Mietverträge und Triple-Net-Mietverträge.
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Single-Net-Mietverträge umfassen die Weiterbelastung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.
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Double-Net-Mietverträge umfassen zusätzlich die Kosten der Instandhaltung mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach- und Fach
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Triple-Net-Mietverträge schließen auch die Instandhaltung an Dach- und Fach ein.
In Deutschland üblich ist der Abschluss von Double-Net-Mietverträgen.