Fassadensanierungen sorgen häufig für Frust in Eigentümerversammlungen. Bei der Beschlussfassung über die Fassadensanierung sind einige Punkte zu beachten. Insbesondere ist zu klären, ob von den Sanierungsmaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und ob alle Eigentümer die Kosten der Fassadensanierung zu tragen haben. Dies hängt unter anderem davon ab, ob die Fassadensanierung als bauliche Veränderung oder modernisierende Instandsetzung zu werten ist.
Wann liegt eine modernisierende Instandsetzung von Fassaden vor?
Eine modernisierende Instandsetzung von Fassaden liegt vor, wenn vorhandene defekte oder veraltete Anlagen des Gemeinschaftseigentums durch technisch hochwertigere und bessere Anlagen ersetzt werden. Als Voraussetzung für eine modernisierende Instandsetzung gilt, dass sich die Investition innerhalb von 10 Jahren amortisiert. Dies ist durch eine Kosten-Nutzen-Analyse nachzuweisen (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11; LG Bremen, Urteil v. 10.7.2015, 4 S 318/10). Bei Fassaden ist eine modernisierende Instandsetzung beispielsweise dann gegeben, wenn durch einen neuen Putz oder einen neuen Anstrich eine Energieeinsparung erzielt werden kann.
Wie sind die Kosten der modernisierenden Instandsetzung von Fassaden zu verteilen?
Nach §16 Abs. 2 Satz 1 Weg sind die Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§47 GBO) zu verteilen. Das heißt alle Eigentümer sind an den Kosten der Fassadensanierung zu beteiligen. Sollen die Eigentümer nach einem anderen Verteilungsschlüssel an den Kosten der modernisierenden Instandsetzung teilhaben, ist hierüber in der Eigentümerversammlung ein separater Beschluss zu fassen. Grundlage hierfür ist die gesetzliche Öffnungsklausel des §16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Wann liegt eine bauliche Veränderung von Fassaden vor?
Eine bauliche Veränderung liegt bei Maßnahmen vor, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (§20 Abs. 1 WEG). Eine bauliche Veränderung im Zusammenhang mit einer Fassadensanierung liegt beispielsweise dann vor, wenn die bisher glatte Fassade durch Stuck verändert werden soll. Eine solche bauliche Maßnahme kann mit einfacher Mehrheit (§25 Abs. 1 WEG) beschlossen werden, oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden (§20 Abs. 1 WEG).
Welche Kostenverteilung gilt bei der baulichen Veränderung von Fassaden?
Die Kostenverteilung bei einer baulichen Veränderung ist in §21 WEG geregelt. Demnach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten einer ihm durch die Eigentümergemeinschaft gestatteten baulichen Veränderung selbst zu tragen (§21 Abs. 1 WEG). Eine Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer kommt nur dann in Frage, wenn die Maßnahme von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die bauliche Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§21 Abs. 2 Nr. 1,2 WEG). Die Amortisation der Kosten einer Fassadensanierung dürfte an dieser Stelle ausgeschlossen sein, da sanierte Fassaden die Kosten des laufenden Betriebs nur bedingt beeinflussen, bzw. dieser Einfluss nicht messbar ist.
Worauf ist bei der Beschlussfassung über eine Fassadensanierung zu achten?
Handelt es sich bei der Fassadensanierung um eine modernisierende Instandsetzung, so ist in der Eigentümerversammlung darauf zu achten, dass auch die Kostenverteilung geregelt wird. In den meisten Eigentümergemeinschaften wird es gewünscht, dass nur Eigentümer, die einen aus der Maßnahme haben auch an den Kosten der Balkonsanierung beteiligt werden. Hierzu ist nach §16 Abs. 2 Satz 2 WEG ein Kostenverteilungsbeschluss sinnvoll.
Handelt es sich bei der Fassadensanierung um eine bauliche Veränderung, sollten dieser nur diejenigen Eigentümer zustimmen, die auch von der Maßnahme betroffen sind. Die Kostenverteilung entfällt damit auch nur auf die Eigentümer, die Ihre Zustimmung erteilt haben. Hierfür ist eine namentliche Abstimmung unbedingt nötig.
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