Die Abmahnung entspricht im Mietrecht der „gelben Karte“, bei weiteren Verstößen ebnet diese den Weg zur „roten Karte“ beispielsweise einer Kündigung des Mietvertrags oder einer Klage auf Unterlassung. Kraft Gesetzes ist die Abmahnung Voraussetzung für die Klage auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs (§541 BGB) und der fristlosen Kündigung (§543 BGB). Die Rechtsprechung sieht eine Abmahnung auch als Voraussetzung für eine außerordentliche Fristlose Kündigung aufgrund einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens (§569 Abs. 2 BGB) und einer ordentlichen Kündigung des Vermieters aufgrund einer erheblichen Pflichtverletzung (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?
Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht abstellen will oder kann. Hierfür ist der Vermieter beweispflichtig, weshalb im Zweifel stets eine Abmahnung erfolgen sollte. Lediglich bei einer Kündigung aufgrund eines Zahlungsrückstandes ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich (§543 Abs. 2 Nr. 3, §569 Abs. 3 BGB).
Welche Formvorschriften gibt es für eine Abmahnung?
Eine Abmahnung kann entweder mündlich oder schriftlich erklärt werden. Eine schriftliche Abmahnung ist aber stets zu empfehlen, da der Vermieter die Beweislast für den Inhalt der Abmahnung trägt. Eine Abmahnung darf nicht in einem Schreiben mit überwiegend anderem Inhalt enthalten sein, auch muss die Abmahnung den Verstoß gegen eine konkrete Vertragliche Pflicht des Mieters beinhalten. Sie darf also nicht einen nur allgemein formulierten Unmut zum Ausdruck bringen.
Welche Inhalte muss der Text einer Abmahnung unbedingt einschließen?
Der Text der Abmahnung muss eindeutig darstellen
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welches vertragswidrige Verhalten vom Mieter beanstandet wird
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dass der Mieter dieses vertragswidrige Verhalten künftig abzustellen hat
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und dass bei einer Wiederholung des vertragswidrigen Verhaltens Konsequenzen wie eine Kündigung oder Klage des Vermieters erfolgen werden
Es ist nicht nötig, dass dem Mieter in der Abmahnung eine bestimmte Frist zur Abstellung des vertragswidrigen Gebrauchs gesetzt wird.
Wer darf eine Abmahnung aussprechen?
Zur Abmahnung ist der Vermieter oder eine von Ihm bevollmächtigte Person berechtigt. Nicht berechtigt ist beispielsweise der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG-Verwalter). Wird die Abmahnung nicht durch einen bevollmächtigten Dritten erklärt, ist diese unwirksam. Kann der bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegen, kann die Abmahnung aus diesem Grund zurückgewiesen werden (§174 BGB).
Wem muss die Abmahnung zugestellt werden?
Eine Abmahnung muss stets gegenüber dem Mieter erklärt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Störung von einer am Mietverhältnis nicht beteiligten Person ausgeht beispielsweise einem Freund oder Familienmitglied des Mieters. Sind mehrere Personen die Mieter zum Beispiel eine WG, dann muss die Abmahnung allen Mietern zugehen, gegenüber denen später eine Klage oder Kündigung erhoben werden soll. Eine umfassende Abmahnung aller Mieter scheint aber stets sinnvoll, da in diesem Fall die ordnungsgemäß handelnden Mieter auf den störenden Mieter einwirken und so eine Verhaltensänderung herbeiführen können.
Welche Rechtsmittel können gegen eine Abmahnung eingesetzt werden?
Es kann nicht auf dem Klageweg festgestellt werden, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist, auch weiteren Rechtsmitteln gegen eine Klage fehlt das Rechtsschutzbedürfnis (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 139/07).
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