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Vereinbarung vs. Beschluss

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch Vereinbarungen und Beschlüsse geregelt (§10 WEG, §19 WEG). 

Vereinbarungen gehen dabei Beschlüssen vor (§19 Abs. 1 WEG). Sie können nur durch Vereinbarungen oder durch vereinbarungsändernde Beschlüsse abgeändert werden. Vereinbarungsändernde Beschlüsse setzen eine gesetzliche Öffnungsklausel (z.B. §16 Abs. 2 WEG) oder eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung voraus. 

Wann werden Beschlüsse GEfasst?

Durch Beschlüsse regelt die Eigentümergemeinschaft die ordnungsgemäße Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu zählen nach §19 Abs. 2 WEG insbesondere:

  • Die Aufstellung einer Hausordnung
  • Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage

Auch über die Beauftragung von Rechtsanwälten, die Durchführung von Beweisverfahren oder die Vergabe von Aufträgen werden regelmäßig Beschlüsse gefasst. Beschlüsse gelten gegenüber den Sondernachfolgern der Eigentümer. Das heißt wird eine Wohnung verkauft, gelten die bisher gefassten Beschlüsse für den Erwerber. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie daher als Käufer eine Einsicht in die Beschlusssammlung bei der Hausverwaltung durchführen. Ist diese ordentlich geführt, können Sie sich so auch ein Bild über mögliche Streitigkeiten der Eigentümer untereinander bilden. Ist Sie unvollständig oder nicht ordentlich geführt, sollten Sie auch Abrechnungen und Belege prüfen, denn eine unordentliche Hausverwaltung kann die Rendite Ihrer Investition negativ beeinflussen.

Die Hausverwaltung Grünbeck erfasst alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen mithilfe eines dafür eingerichteten Moduls der Verwaltersoftware. So sind diese auf Knopfdruck verfügbar. Als Beschlussvorlagen dienen stets Musterbeschlüsse aus den Arbeitshilfen der Haufe Verwalterpraxis Professional. Diese werden von den angesehensten Anwälten im Bereich des WEG Rechts formuliert. 

Was ist ein Vereinbarungsändernder Beschluss

Ein vereinbarungsändernder Beschluss ersetzt den Inhalt einer bisherigen Vereinbarung. Hierfür ist eine gesetzliche Öffnungsklausel oder eine Öffnungsklausel innerhalb der Gemeinschaftsordnung erforderlich. Bei Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung sind Regelungen abweichend von §25 Abs. 1 WEG zu beachten. 

Wichtig ist an dieser Stelle die Regelung des §10 Abs. 3 WEG. Demnach bedürfen Vereinbarungen und vereinbarungsändernde Beschlüsse der Eintragung in das Grundbuch, um ihre Wirkung auch gegenüber eines Sondernachfolgers zu entfalten. Dies gilt auch für vergangene Vereinbarungen und vereinbarungsändernde Beschlüsse. Sie müssen nachgetragen werden. 

Wie ist die Eintragung in das Grundbuch geregelt?

Gemäß §7 Abs. 2 WEG ist für die Eintragung von vereinbarungsändernden Beschlüssen keine Bewilligung durch die einzelnen Eigentümer nötig, sofern der Beschluss durch eine Niederschrift dokumentiert ist. Diese Niederschrift muss vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist auch von dessen Vorsitzenden oder Vertreter unterzeichnet werden (§7 Abs. 2 i.V.m. §24 Abs. 6 WEG). Gemäß §29 GBO müssen die Unterschriften der zuvor genannten notariell beglaubigt werden.

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