Zertifizierter Verwalter: Warum Sie auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters drängen sollten.

Seit dem 01.12.2023 haben Wohnungseigentümer nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalter. Mit der Zertifizierung von Wohungseigentumsverwaltern nach §26a WEG wird erstmals ein quasi-Sachkundenachweis für Hausverwaltungen etabliert. Um Nachteile durch eine unqualifizierte Hausverwaltung zu vermeiden lohnt es sich für Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Verwalterzertifizierung zu achten.

Die Verwalterzertifizierung ist eine personenbezogene Zertifizierung. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung zum zertifizierten Verwalter abgelegt hat oder aufgrund seiner Berufsausbildung einem zertifiziertem Verwalter gleichgestellt ist. Hierzu zählen Personen mit der Befähigung zum Richteramt, einer abgeschlossenen Ausbildung zum Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau, einem Abschluss als Immobilienfachwirt/Immobilienfachwirting oder einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt.
Ein Verwaltungsunternehmen gilt dann als zertifizierter Verwalter, wenn alle Mitarbeiter mit unmittelbarer Beteiligung an der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften zertifiziert sind.

Gerade in größeren Verwaltungsunternehmen werden einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften häufig Objektbetreuer zugeteilt. Diese übernehmen faktisch die Rolle des Verwalters und treffen die laufenden Entscheidungen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dadurch ist der Objektbetreuer unmittelbar an der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt und muss zertifiziert sein.
Ebenfalls muss die Geschäftsführung des Unternehmens zertifiziert sein, sofern diese selbst operativ tätig ist beispielsweise durch die Übernahme der Versammlungsleitung. Auch Buchhalter, die an der laufenden Objektbuchhaltung, der Aufstellung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung beteiligt sind, müssen zertifiziert sein.
Nicht zerfitiziert können Mitarbeiter sein, die lediglich mit Hilfs- oder Sekretariatsleistungen beauftragt sind oder Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, die lediglich Aufgaben des Verwaltungsunternehmens übernehmen z.B. dessen Firmenbuchhaltung oder Lohnabrechnung.

• Nur ein zertifizierter Verwalter ist ein unabhängiger Verwalter. Ist ein Verwalter nicht zertifiziert, kann ein einzelner Eigentümer den Verwalter beeinflussen/ bedrängen, indem er mit dessen Abberufung/ Anfechtung der Wiederbestellung droht, wenn der Verwalter beispielsweise ein Mahnverfahren gegen den Eigentümer anstrebt.
• Eine Fehlende Zertifizierung ist ein Indikator für eine fehlende Sachkunde. Das Wohnungseigentumsrecht lebt von der Rechsprechung. Darüber hinaus müssen Wohnungseigentumsverwalter eine vielzahl von Vorschriften und Rechtsgebieten beherrschen. Die Kenntnis dieser wird über die Zertifizierung nachgewiesen. Lässt sich ein Verwalter nicht zertifizieren, so sollten Sie sich die Frage stellen, warum er dies tut/ ob er über genügend Kenntnisse verfügt.
• Die Bestellung eines Nicht-zertifizierten Verwalters kann erfolgreich angefochten werden. Auch wenn nur ein einzelner Eigentümer daher die Bestellung eines zertifizierten Verwalters durchsetzen möchte, drohen der Eigentümergemeinschaft sämtliche Anwalts- udn Verfahrenskosten.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach §666 BGB von ihrem bestellten Verwalter jederzeit Auskunft über dessen Zertifizierung verlangen. Zum Nachweis der Zertifizierung reicht allerdings eine pauschale Erklärung der Geschäftsführung nicht aus. Vielmehr ist mindestens eine stichprobenartgie Prüfung der Pürfungszertifikate oder Berufsabschlüsse der Mitarbeiter des Verwaltungsunternehmens notwendig. Bei einer Neubestellung muss die Altverwaltung nach §27 WEG prüfen, ob die Kandidaten für das Verwalteramt zertifiziert sind. Der Verwaltungsbeirat sollte sich über das Ergebnis dieser Prüfung unterrichten lassen und nur zertifizierte Verwalter zur Bestellung vorschlagen.

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