Die Rücklagen einer WEG gehören zum Gemeinschaftsvermögen. Je nach Verteilungsschlüssel werden diese anteilig den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet. Bei Einer angesparten Rücklage von 10.000 Euro und 1.000 Miteigentumsanteilen entfallen auf eine Wohnung mit 100 Miteigentumsanteilen beispielsweise 1.000 Euro Rücklagenbestand. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetztes wurde die Instandhaltungsrücklage zur Erhaltungsrücklage umbenannt. Der Begriff Erhaltungsrücklage soll hierbei verdeutlichen, dass mit der Umlage der Erhalt der Gebäude bestritten werden soll. Eine gesetzlich geregelte Verwendung, Höhe oder Pflicht zur Bildung der Erhaltungsrückalge gibt es derzeit nicht.
Warum sollte meine WEG eine Rücklage ansparen?
Rund 80 Prozent des Gebäudebestandes in Deutschland wurde vor 1980 erbaut. Nur rund ein Prozent des Gebäudebestandes wird jährlich saniert oder energetisch ertüchtigt. Besonders Wohnungseigentümergemeinschaften gelten als langsam und rückschrittlich bei Sanierungsthemen. Immer wieder scheitern Sanierungen an der Finanzierung der Maßnahme. Insbesondere dann, wenn eine Sonderumlage erhoben werden muss, weil nicht genügend Rücklagen angespart wurden.
Wie Hoch sollte die Rücklagenbildung in einer WEG sein?
Die Höhe der Erhaltungsrücklage kann durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geregelt werden. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass eine Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe angesammelt werden soll (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Speziell für Altbauten kann die Peterssche Formel als Berechnungsmaßstab für die Höhe der Erhaltungsrücklage gewählt werden. Regelmäßig wird in Eigentümergemeinschaften aber eine geringere Rücklage gebildet. Dies ist solange kein Problem, wie sich die Eigentümergemeinschaft im Bedarfsfall zu einer Sonderumlage durchringen kann. Hierzu ist zum einen die Zahlungsfähigkeit, zum anderen die Bereitschaft der jeweiligen Eigentümer eine Sonderumlage zu tätigen entscheidend. In den meisten Fällen verzögert aber eine Sonderumlage den Prozess.
Ist es zulässig, dass die Rücklagen zusammen mit den Hausgeldern auf einem Girokonto gelagert werden?
Nein, die Rücklagen sind stets auf einem getrennten Bankkonto zu lagern. Es stellt nach Ansicht des LG Berlin einen gravierenden Fehler des Verwalters dar, wenn die Erhaltungsrücklage nicht getrennt vom Girokonto der WEG gehalten wird. Der Verwalter kann sonst nicht seiner Pflicht nachkommen die Erhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Außerdem steht der regelmäßigen Verwendung der Erhaltungsrücklage zur Deckung der laufenden Ausgaben die Zweckbestimmung der Rücklage entgegen (LG Berlin, Beschluss v. 26.11.2013, 55 S 69/11 WEG).
Warum sollte die WEG darauf achten, dass die Rücklagen auf ein zweites Bankkonto umgebucht werden?
Zum einen ist es schlicht nicht zulässig das Vermögen der Erhaltungsrücklage auf einem gemeinschaftlichen Konto zu belassen. Zum anderen ist es bei einem Fehler in der Buchhaltung nicht mehr nachvollziehbar, welcher Anteil des Geldes am Girokonto eigentlich für die Rücklage vorgesehen ist. Es ist dann wahrscheinlich, dass mit den Geldern der Rücklage auch andere Anschaffungen, zum Beispiel Heizöl, getätigt werden. Die Zweckbindung der Rücklagengelder ist damit nicht mehr gegeben.
Wie lässt sich die Rücklagenzuführung in der Praxis umsetzen?
In der Praxis lässt sich die Rücklagenzuführung durch einen monatlichen Dauerauftrag umsetzen. Hierbei wird das Hausgeld jeden Monat in einen Anteil für Bewirtschaftung und einen Anteil für die Rücklage geteilt. Der Anteil der Bewirtschaftung verbleibt auf dem Girokonto der WEG. Der Anteil für die Rücklage wird auf ein Sparkonto überwiesen und dort verzinslich angelegt.
Worauf sollte ich als Beirat/ Eigentümer bei der Jahresabrechnung achten?
Prüfen Sie die Kontoauszüge der WEG dahingehend, ob eine Überweisung vom Girokonto auf das Rücklagenbankkonto erfolgt ist. Am besten geschieht dies wie oben beschrieben mittels eines Dauerauftrags. Es ist aber auch möglich, dass die Rücklagen quartalsweise, halbjährlich oder jährlich umgebucht werden.
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