Hausgeldabrechnung: Das sollten Sie über das Abfluss- und Leistungsprinzip wissen

Ob Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip abrechnen muss, oder nach dem Abflussprinzip abrechnen darf war in der Vergangenheit umstritten. In seinem Urteil vom 20.02.2008 hat der BGH festgestellt, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter nach dem Abflussprinzip abrechnen darf ((BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07). Er kann also die Ausgaben, die ihm im Rahmen der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft belastet wurden an den Mieter weitergeben. Dies ist nur für die sogenannten kalten Betriebskosten erlaubt- In der Abrechnung über Wärme und Warmwasser ist dies allerdings nicht erlaubt. Hier ist stets nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.

Beim Abflussprinzip sind die getätigten Zahlungen in Rechnung zu stellen. Dies gilt unabhängig davon, ob die zugrundeliegende Leistung im Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde.

Nach dem Leistungsprinzip sind nur diejenigen Kosten in der Abrechnung anzusetzen, die auch im Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Kosten, die über den Abrechnungszeitraum hinausgehen, müssen abgegrenzt werden.

Zum 31.12.2021 werden in einer Wohnanlage 6.000 Liter Heizöl zu 5.500 Euro bestellt. Die Anlage geht am 01.01.2022 in den regulären Betrieb. Der Abrechnungszeitraum der WEG ist das Kalenderjahr. Es wird angenommen, dass für das Jahr 2021 eine Rumpfabrechnung erstellt wird. Selbstverständlich wird nur ein sehr geringer Anteil der 6.000 Liter Heizöl noch am 31.12.2021 verbraucht. Der Löwenanteil des Verbrauchs fällt unweigerlich in das Kalenderjahr 2022.

• Beim Abflussprinzip würde der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die vollen Beschaffungskosten des Heizöls ansetzen. In diesem Beispiel 5.000 Euro.

   

• Beim Leistungsprinzip dürfte der Vermieter lediglich das verbrauchte Heizöl in Rechnung stellen dies würde sich im obigen Beispiel auf wenige Euro belaufen.

Anhand dieses Beispiels wird deutlich, warum die Verteilung der Brennstoffkosten stets nach dem Leistungsprinzip erfolgen muss. 

Gemäß §7 Abs. 2 HeizkostenV sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage und damit insbesondere die Kosten der verbrauchten Brennstoffe in die Heizkostenabrechnung einzustellen. Diese Regelung ist nach Auffassung des BGH so zu verstehen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden dürfen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11). Hat ein Vermieter fälschlicherweise die Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip berechnet, so kann der Mieter eine neue Abrechnung auf Basis des Leistungsprinzips verlangen. Diese Regelung gilt ebenfalls für die Abrechnung des Warmwasserverbrauchs.

Bei den sogenannten kalten Betriebskosten, beispielsweise die Kosten für Strom oder Gartenpflege ist der Vermieter sehr wohl berechtigt nach dem Abflussprinzip abzurechnen. Dies ergibt sich aus dem bereits zitierten BGH Urteil aus 2008 (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07). Hier ist demnach ausschließlich maßgeblich, ob die Kosten im Zeitraum bezahlt wurden. Ein Verbrauch oder die Beanspruchung der Leistung muss nicht nachgewiesen werden.

Kompliziert und zugegebenermaßen schwer nachvollziehbar ist die Entscheidung des BGH, dass die Gesamtabrechnung einer WEG stets nach dem Abflussprinzip zu erstellen ist, die Einzelabrechnung der Eigentümer aber nach dem Leistungsprinzip.

Die Gesamtabrechnung einer WEG muss demnach alle im Abrechnungszeitraum enthaltenen Zahlungen der WEG enthalten. Dies umfasst auch alle Zahlungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Brennstoffkosten. Der Verwalter muss nämlich eine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorlegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Dies ist nur dann gegeben, wenn die Gesamtabrechnung ausschließlich die tatsächlichen Geldflüsse ausweist. In unserem Beispiel also Brennstoffkosten in Höhe von 5.500 Euro (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10).

Bei der Einzelabrechnung eines Eigentümers sind die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Demnach gilt für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten die Anwendung des Leistungsprinzips. Hieraus ergibt sich zwangsläufig eine Abweichung der Summe der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung, die vom Verwalter erläutert werden muss (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10).

Weitere interessante Artikel:

1. Kardinalpflicht Abrechnungsspitze

2. Erwerb eine Immobilie: Das ist beim Hausgeld zu beachten.

3. 5 Tipps für die Belegprüfung als Verwaltungsbeirat

4. Erhaltungsrücklage als Sparstrumpf der WEG: Das hat sich mit der WEG-Reform geändert

5. WEG-Reform: Kostenverteilung bei Erhaltung, Erstherstellung und modernisierende Instandsetzung