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Welche Kostenverteilung gilt bei den Heizkosten?

Die Heizkostenabrechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist Bestandteil der Hausgeldabrechnung. Die Verteilung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung ist zwingend verbrauchsabhängig und periodengerecht vorzunehmen. Es bietet sich auch an die Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Hierzu wird die Kaltwasserabrechnung in die Heizkostenabrechnung aufgenommen. 

Kann eine WEG auf die Anwendung der Heizkostenverordnung verzichten?

Eigentümer haben keine Möglichkeit auf die Anwendung er Heizkostenverordnung zu verzichten. Dies ist weder durch Vereinbarung, noch durch Beschluss möglich (§3 HeizkostenV). Lediglich §11 Abs. 1 Ziff. 1a HeizkostenV sieht eine Ausnahme für Wohnanlagen vor, wenn die Verbrauchserfassung und Abrechnung der Anlage mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wären. Wird in diesen Fällen auf die Heizkostenabrechnung verzichtet, muss eine behördliche Ausnahmegenehmigung eingeholt werden (BayObLG, Beschluss v. 13.4.1989, BReg 2 Z 69/88, ZMR 1989 S. 317; OLG Hamm, Beschluss v. 31.1.1985, 15 W 253/83, WE 1987 S. 63, 80; KG Berlin, Beschluss v. 30.11.1992, 24 W 3802/92, NJW-RR 1993 S. 468; BayObLG, Beschluss v. 16.9.1993, 2Z BR 91/93, WE 1994 S. 282).

Was passiert, wenn die Heizkosten nicht nach verbrauch abgerechnet werden?

Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig erfasst, steht den Mietern das Recht zu, ihren Anteil an den nicht verbrauchsabhängig umgelegten Kosten um 15% zu kürzen (§12 Abs. 1 HeizkostenV).

Welche Kosten zählen zum Betrieb der zentralen Heizanlage?

Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage sind in §7 Abs. 2 HeizkostenV geregelt. Demnach zählen dazu die verbrauchten Brennstoffe, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, die Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz, die Kosten im Zusammenhang mit der Erfassung, Abrechnung und Analyse der Heizkosten.

Haftet der Verwalter für die fehlerhafte Abrechnung des Dienstleisters?

Der Verwalter hat die Abrechnungen des Messdienstleisters lediglich auf ernsthafte Mängel zu prüfen und die Eigentümer vor der Beschlussfassung hierauf hinzuweisen. Die korrekten Basisdaten sind vom Dienstleister in die Heizkostenabrechnung einzustellen. Der Verwalter arbeitet nur mit den vom Dienstleister erstellten Abrechnungen (AG Halle, Urteil v. 16.10.2012, 120 C 1995/12).

Welcher Kostenverteilungsschlüssel ist nach der Heizkostenverordnung anzusetzen?

mindestens zu 50%, höchstens aber zu 70% nach dem Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen (§7 Abs. 1 HeizkostenV). Die restlichen Kosten werden nach der Wohn-, Nutz- oder nach der Heizfläche umgelegt. Weisen Einheiten deutlich unterschiedliche Raumhöhen auf, ist auch eine Abrechnung nach umbautem Raum denkbar. §10 HeizkostenV in Verbindung mit §16 Abs. 3 WEG erlaubt den Eigentümergemeinschaften durch Beschluss den Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten zu erhöhen. 

Darf der Verbrauch meiner Zähler geschätzt werden?

In Sonderfällen kann die Kostenverteilung der Heizkosten nach §9a HeizkostenV erfolgen. Hierunter fällt die Schätzung des Verbrauchs, wenn während des Abrechnungszeitraums ein Gerät ausfällt oder der Verbrauch aus anderen Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Die Schätzung des Verbrauchs kann anhand von drei Verfahren erfolgen. Auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen, auf Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im betroffenen Abrechnungszeitraum oder anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder einzelner Nutzergruppen. 

Wie werden die Kosten bei einem Nutzerwechsel aufgeteilt?

Sind in der Anlage bereits Funkzähler verbaut, so werden die monatlichen Zählerstände aufgezeichnet. Steht ein Mieterwechsel an, so ist eine Zwischenablesung nicht mehr zwingend notwendig, da die Verbrauchsanteile bei einem Auszug zur Monatsmitte oder zum Monatsende hinreichend genau ermittelt werden können. Sind keine Funkzähler verbaut, so muss der Gebäudeeigentümer die Ablesung der Zähler vornehmen. Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der anerkannten Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufzuteilen (§9b HeizkostenV).

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