Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass eine Kaution als Sicherheit für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag hinterlegt wird. Immer wieder treten Fragen dazu auf, welche Arten von Kautionen es gibt, wann der Vermieter drauf zugreifen darf und wie hoch die maximale Kaution sein darf. Diese Fragen möchten wir im nachfolgenden Blogbeitrag klären.
Welche Arten von Kautionen gibt es?
Die verbreitetste Mietsicherheit in Deutschland ist die Barkaution. Bei einer Barkaution vereinbaren die Parteien, dass der Mieter den Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter genanntes Konto zu überweisen hat. Alternativ könnte die Kaution auch in Bar übergeben werden oder ein Scheck ausgestellt. Die Barkaution hat für den Vermieter den Vorteil, dass er im Falle von bestehenden Forderungen direkt auf die Kaution zugreifen kann.
Die Kaution kann der Mieter auch über ein Sparbuch leisten. Er eröffnet hierzu auf seinen Namen ein Sparbuch und zahlt den Kautionsbetrag auf dieses ein. Das Sparbuch wird anschließend an den Vermieter verpfändet. Der Mieter zeigt hierzu bei seiner Bank die Verpfändung des Sparbuchs an. Der Vermieter wird daraufhin als Pfandgläubiger hinterlegt (OLG Nürnberg, Urteil v. 15.5.1998, 8 U 4293/97, NZM 1998 S. 660). Üblich ist es, dass das Sparbuch vom Mieter an den Vermieter übergeben wird. Der Vermieter kann dann lediglich im Einvernehmen mit dem Mieter auf das Sparguthaben zugreifen.
Möglich, aber wenig geeignet ist die Sicherungsabtretung. Hier legt der Mieter ebenfalls ein Sparbuch an und vereinbart mit dem Vermieter, dass das Guthaben des Sparbuchs als Mietsicherheit dienen soll. Die Sicherungsabtretung wird der kontoführenden Bank nicht angezeigt. Ist das Konto auf den Namen des Mieters ausgestellt und wird nicht an den Vermieter übergeben, so kann der Mieter weiterhin über die Gelder verfügen. Ist das Sparbuch im Besitz des Vermieters, kann dieser auch ohne Einwilligung des Mieters über die angelegten Gelder verfügen (§808 BGB).
Bei Gewerberaummietverträgen wird die Bankbürgschaft häufig als Sicherheitsleistung hinterlegt. Bei der einer Bürgschaft ist auf die zwingende Schriftform der Bürgschaftserklärung zu achten (§766 BGB). Bei Wohnraummietverträgen ist die Bankbürgschaft als Mietkaution nur sehr selten anzutreffen.
In Frage kommt auch die Verpfändung von Wertpapieren als Mietsicherheit. Diese ist in der Praxis aber unüblich. Seitens des Vermieters muss darauf geachtet werden, dass die Wertpapiere vom Mieter übergeben werden und sich beide Parteien einig sind, dass das Pfandrecht entstehen soll (§§1293, 1205 BGB). Des Weiteren sollte sich der Vermieter gegen Kursverluste durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag absichern.
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Die maximale Kautionshöhe richtet sich nach §551 Abs. 1 BGB. Sie beträgt demnach drei Monatsmieten. Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen werden bei der Berechnung nicht eingeschlossen. Eine Übersicherung zum Beispiel durch das gleichzeitige Anfordern einer Kaution über drei Monatsmieten und einer Bürgschaft ist grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme davon stellt die freiwillige Bürgschaft dar. So kann sich beispielsweise ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert als Bürge anzeigen. In diesem Fall liegt keine nach §551 Abs. 4 BGB unzulässige Übersicherung vor.
Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?
Der Vermieter darf nur dann auf die Kaution zugreifen, wenn ein Anspruch gegenüber dem Mieter besteht, der aus dem Mietverhältnis resultiert. Eine Aufrechnung mit Forderungen, die außerhalb des Mietverhältnisses begründet sind, ist nicht möglich (BGH, Urteil v. 21.1.1999, I ZR 209/96, NJW-RR 1999 S. 1192). Ein Beispiel für eine unzulässige Aufrechnung liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter den durch den Mieter verursachten Schaden an seinem Auto durch Zugriff auf die Kaution ausgleicht. Greift der Vermieter in diesem Fall zu Unrecht auf die Kaution zu, kann er sich nach §266 StGB der Untreue strafbar machen. Auch wenn der Mieter aus Sicht des Vermieters zu Unrecht einen Mietkürzung vornimmt, darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen. Eine solche Befugnis darf sich der Vermieter auch nicht im Mietvertrag einräumen lassen (§551 Abs. 4 BGB). Auch bei Mietrückständen darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen. Er muss zunächst Zahlungsklage erheben.
Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?
Erhebt der Vermieter gegen eine ordnungsmäßige Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen und gleicht aber den Saldo der Abrechnung nicht aus, kann der Vermieter zum Ausgleich des Betriebskostensaldos auf die Kaution zurückgreifen. Hat der Mieter aber innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB) Einwendungen erhoben, ist ein Zugriff auf die Kaution nicht zulässig. Zulässig ist der Zugriff auf die Kaution auch dann, wenn der Mieter die Übernahme von Reparaturkosten für durch in verursachte Schäden zusagt, der Zahlungsaufforderung für die Reparaturkosten aber nicht nachkommt.
Wie ist bei mietende mit der kaution zu verfahren?
Der Vermieter darf seine eigenen Gegenforderungen mit der Kaution des Mieters aufrechnen. Der Restbetrag der Kaution ist an den Mieter auszuzahlen. Die Rückgabe der Kaution ist erst nach einer angemessenen Überlegungsfrist fällig. Von der Rechtsprechung werden hier sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses als Angemessen angesehen (AG Bochum, Urteil v. 16.9.2016, 55 C 61/16; AG München, Urteil v. 7.4.2016, 432 C 1707/16).
Im Fall einer Barkaution oder der Abtretung eines Sparguthabens ist eine Kautionsabrechnung zu erstellen. Wurde ein Sparbuch zugunsten des Vermieters verpfändet, ist das Sparbuch an den Mieter zurückzugeben und eine Freigabeerklärung gegenüber der Bank abzugeben. Bei einer Bürgschaft muss die Bürgschaftsurkunde dem Bürgen zurückgegeben werden. Bei der Verpfändung von Wertpapieren sind diese dem Mieter zurückzugeben.
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