Mit der Frage, ob eine WEG ein marodes Parkhaus trotz hoher Kosten sanieren muss hat sich der BGH im Oktober 2021 beschäftigt. Die Antwort ist eindeutig. Eine Eigentümergemeinschaft muss ein marodes Gebäude auch dann sanieren, wenn ihr durch die Sanierung hohe Kosten entstehen. Nur bei vollständiger oder zumindest teilweiser Zerstörung entfällt die Sanierungspflicht (BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20).
Sachverhalt
Ein 40 Jahre altes Parkhaus, das nach dem WEG aufgeteilt wurde ist stark sanierungsbedürftig. Nur drei der insgesamt 11 Parkebenen sind noch in Betrieb. Diese stehen im Sondereigentum einer GmbH, die in der Nachbarschaft ein Hotel betreibt. Weil das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung des Brandschutzes verlangte, beschloss die Eigentümergemeinschaft die drei Parkebenen der GmbH stillzulegen. Bereits früher hat die Gemeinschaft eine Sanierung abgelehnt. Der GmbH wurde es aber gestattet die Brandschutzmängel auf eigene Kosten zu beseitigen. Sofern die Beseitigung erfolgreich war, sollte die Nutzung der drei Ebenen im Sondereigentum der GmbH wieder aufgenommen werden. Gegen diesen Beschluss hat die GmbH Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung
Das Nutzungsverbot ist rechtswidrig, die Anfechtungsklage ist erfolgreich. Die Eigentümer können zur Abwehr von Gefahren ein Nutzungsverbot für das gemeinschaftliche Eigentum beschließen, solange dadurch die Nutzung des Sondereigentums nicht übermäßig eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen wird. Im Grundsatz sind die Wohnungseigentümer nämlich verpflichtet schwerwiegende Baumängel im gemeinschaftlichen Eigentum beheben zu lassen, wenn diese die Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder gar ausschließen.
Sanierungsstau ist nicht mit Zerstörung des Gebäudes gleichzusetzen
§22 WEG schließt eine Sanierungspflicht für die Gebäude einer WEG aus, wenn diese zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist. Schäden aufgrund einer Überalterung oder mangelnden Instandhaltung des Gebäudes sind dabei nicht als Zerstörung im Sinne des §22 WEG zu werten. Zerstörungen im Sinne des §22 WEG sind Ereignisse wie Brand, Überschwemmung oder Explosion.
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