Schimmelbefall ist ein häufiger Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter. Bei Auseinandersetzungen ist meist zu klären, ob der Schimmel aufgrund einer mangelhaften Baukonstruktion oder falschem Nutzerverhalten hervorgerufen wurde.
Was gilt es bei Schimmel in der Eigentumswohnung zu klären?
Bei Schimmel in der Eigentumswohnung ist zu klären, ob das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner angemessen ist, die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert, Wärmebrücken in der Wohnung vorhanden sind und die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle angemessen ist. Der Nachweis darüber, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert, kann beispielsweise durch den Heizungscheck erbracht werden.
Wie und warum kommt es zu Schimmelbildung in der Wohnung?
Schimmel entsteht, wenn Wasserdampf an Wandoberflächen kondensiert und ausfällt. Dies geschieht zuerst an den Bauteilen mit der niedrigsten Oberflächentemperatur. Häufig also an den äußeren Raumecken des Fußbodenbereichs. Ein kritischer Wert für die Oberflächentemperatur ist 12°C, denn bei einer relativen Luftfeuchte von 60% und einer Lufttemperatur von 20°C liegt der Taupunkt bei 12°C. Ist eine Bauteiloberfläche kälter als 12 °C, schlägt sich Tauwasser nieder. Bei ungeeignetem Material zum Beispiel Gipsputz führt das Tauwasser zu dessen Zerstörung.
Unter welchen Voraussetzungen bildet sich Schimmel?
Schimmelpilzsporen sind überall in der Luft vorhanden. Sie keimen aus, wenn zumindest kurzfristig eine Feuchtigkeitsanreicherung an der Bauteiloberfläche stattgefunden hat. Hierfür ist eine advertive Luftfeuchte von 90% notwendig. Hat bereits eine Keimung stattgefunden, so bleibt der Schimmelpilz auch noch bei einer Luftfeuchte von 70% entwicklungsfähig. Wird ausreichend gelüftet, kann kein Kondenswasserfilm an der Bauteiloberfläche entstehen. Schimmelbildung setzt also auch eine fehlende Frischluftzufuhr voraus. Nur bei ausreichender Nährstoffzufuhr entwickelt sich Schimmelpilz. Als Nährstoff benötigt der Schimmelpilz Kohlenstoff, beispielswiese aus Cellulose oder Stärke. In Raufasertapeten, Silikonfugen, Gipsputz findet der Schimmel solche Nährstoffe. Am stärksten entwickeln sich Schimmelpilze in saurem Milieu bei ph-Werten zwischen 4,5 und 6,5. Die Mindesttemperatur für das Wachstum von Schimmelpilzen liegt bei 0 °C, die Idealtemperatur bei 20 bis 45 °C.
Was Sie bei einem kühlen Glas Bier über Schimmelbefall in der Wohnung lernen können
Bestimmt ist Ihnen schon aufgefallen, dass ein kühles Glas Bier in einem Warmen Raum beschlägt und an der Außenseite des Glases Tauwasser bildet. Dies liegt daran, dass die Temperatur des Bieres unterhalb der Taupunkttemperatur der Umgebungsluft liegt. Erst, wenn sich die Temperatur des Bieres auf die Temperatur des Taupunktes erwärmt, fällt kein Tauwasser mehr an der Außenseite des Glases an. In der Wohnung sind von Innen beschlagene Scheiben ein Anzeichen für die Unterschreitung des Taupunktes.
Welche bauphysikalischen Voraussetzungen gelten für die Schimmelbildung?
Häufig geht einem Schimmelpilzbefall ein Tauwasserausfall auf Bauteiloberflächen oder die Durchfeuchtung von Bauteilen voraus. Unser Bier-Beispiel hat bereits gezeigt, warum es zu Tauwasserausfall an Bauteilen kommen kann. In diesem Absatz wird geklärt, unter welchen Umständen es zu einer Durchfeuchtung von Bauteilen kommt. Diese kann als Folge der nachfolgenden Ursachen auftreten:
- Fehlende Abdichtung bei Bauteilanschlüssen
- Kapillar aufsteigende Feuchtigkeit aufgrund fehlender oder mangelnder Sperrschichten
- Rohrbrüche
- Durchfeuchtung erdberührter Bauteile infolge mangelhafter oder unzureichender Bauwerksabdichtung
- Fehlerhaft angedichtete Bauteilanschlüsse
- Mangelnde Schlagregensicherheit der Außenwände
Wie kann der Bildung von Schimmel vorgebeugt werden?
Zunächst sollten Sie darauf achten, dass in der Bauphase keine bauphysikalischen Fehler gemacht werden, die eine spätere Schimmelbildung begünstigen. Ein besonderes Augenmerk sollte also auf ausreichenden Wärmschutz, funktionierende Abdichtungen sowie der Schlagregensicherheit des Gebäudes liegen. Als Nutzer sollten sie für einen ausreichenden Luftwechsel sorgen. Dies ist durch eine mehrmals tägliche Lüftung durch das Öffnen von Fenstern und Türen möglich aber auch durch eine maschinelle Lüftung zum Beispiel in Form einer dezentralen Wohnraumentlüftung. Ein Zweipersonenhaushalt gibt täglich rund fünf bis sieben Liter Wasser an die Raumlauft ab.
Um 5kg Wasser aus der Wohnung abzuführen, müssen rund 1.400 Kg Luft bewegt werden. 5 kg Wasser / 0,0036 kg Wasser je kg Luft = 1.400kg Luft. Bei einer Wohnung mit einem Volumen von 250 Kubikmetern ergibt sich ein Luftinhalt von rund 300 kg. Die Luft innerhalb der Wohnung muss demnach rund fünf Mal täglich gewechselt werden. Der erforderliche Luftwechsel beträgt dann 5 /24 Stunden also einem 0,2 fachen Luftaustausch pro Stunde. Bei einem voll geöffneten Fenster lässt sich ein Luftaustausch von 4/h bis 20/h erreichen. Die Wohnung sollte demnach mehrmals täglich und insgesamt eine Stunde täglich gelüftet werden.
Quelle: Aschenbrenner/ Metzger, Die häufigsten Baufehler, Haufe Verlag
Was ist bei Schimmel zwischen Vermieter und Mieter zu beachten?
Schimmel ist gesundheitsgefährdend und tritt vorwiegend im Herbst und Winter auf. Probleme treten dann auf, wenn Mieter die Miete mindern, Schadensersatz fordern oder fristlos kündigen. In den meisten Fällen können nur Sachverständige klären woher der Schimmel kommt und wer für die Beseitigung sorgen muss. Der Vermieter muss im Falle einer Auseinandersetzung beweisen, dass das Gebäude keine baulichen Mängel hat, die den Schimmel hervorgerufen haben. Ebenfalls muss der Vermieter beweisen, dass im Gebäude keine wärmetechnischen Baumängel wie Wärmebrücken oder Fehler in der Dämmung vorhanden sind. Dies kann der Vermieter zum Beispiel dadurch, dass er nachweist, dass es bisher keinen Schimmel in der Wohnung gegeben hat und auch in den umliegenden Wohnungen keine Schimmelbildung vorliegt. Sofern der Vermieter beweisen kann, dass kein baulicher Mangel vorliegt, muss der Mieter nachweisen, dass er die Wohnung ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat. Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zu keiner Einigung, muss der Vermieter einen Sachverständigen beauftragen, der die Ursache des Schimmels ermittelt.
Kann der Mieter die Miete aufgrund von Schimmel mindern?
Tritt in den Mieträumen oder in Zubehörräumen (zum Beispiel der Keller) Schimmel auf, so liegt ein Sachmangel vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt (§536 Abs. 1 BGB). Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den Baumangel kannte, dieser aufgrund von höherer Gewalt wie Sturmschäden oder Überschwemmungen, oder durch ein Fehlverhalten eines Dritten entstanden ist. Die Mietminderung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Schaden schuldhaft vom Mieter verursacht worden ist (BGH, LM § 537 BGB Nr. 7.).
Wie oft muss ein Mieter lüften?
Ohne konkreten Hinweis des Vermieters müssen Mieter die Wohnung ein Mal morgens und ein Mal abends jeweils für zehn Minuten Stoß- oder Querlüften (LG Gießen mit Urteil vom 2.4.201, 1 S 199/13). Etwas anders gilt nur, wenn ein Raum einer besonderen Nutzung unterliegt, beispielsweise weil er als Wachküche dient. Vereinbart werden kann aber, dass der Mieter drei- bis viermal täglich Querlüften muss (LG Frankfurt mit Urteil vom 16.1.2016 2-17 S 51/14).
Was hat die Hausverwaltung im Falle von Schimmel in einer Eigentümergemeinschaft zu unternehmen?
Tritt in einer Eigentumswohnung Schimmel auf, beruft sich der Sondereigentümer im Regelfall auf Mängel im Gemeinschaftseigentum, während die übrigen Miteigentümer dem Sondereigentümer unterstellen, dass die Wohnung nicht richtig geheizt oder gelüftet wird. Den Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft obliegt in diesem Fall die Ursachenerforschung des Schimmels. Hierzu ist ein Fachmann zu beauftragen.
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