Welche Betriebskosten muss ein Mieter zahlen?

Gemäß §556 Abs. 1 S.1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Hierzu muss der Mietvertrag eine Regelung enthalten, die bestimmt, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Was zu den Betriebskosten zählt bestimmt sich nach §2 BetrKV. Dieser enthält eine abschließende Auflistung aller umlagefähigen Betriebskosten. Eine Bezugnahme auf §2 BetrKV oder das Beifügen des Betriebskostenkatalogs ist nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

Betriebskosten sind die Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers zählen ebenfalls als Betriebskosten. Nicht zu den Betriebskosten zählen Kosten zur Verwaltung eines Gebäudes sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§1 BetrKV). Zu den Betriebskosten zählen:

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
Die Kosten der Wasserversorgung
Die Kosten der Entwässerung
Die Kosten im Zusammenhang mit der Beheizung des Gebäudes
Die Kosten im Zusammenhang mit der Warmwasserversorgung des Gebäudes
Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Die Kosten der Gartenpflege
Die Kosten der Beleuchtung
Die Kosten der Schornsteinreinigung
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Kosten für den Hauswart
Die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, eines Breitbandnetzes oder einer internen Verteilungsanlage für Glasfaser
Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Die sonstigen Betriebskosten

Was zählt zu den sonstigen Betriebskosten?

Sonstige Betriebskosten bilden eine Besonderheit im Betriebskostenkatalog des §2 BetrKV. Nach der gesetzlichen Definition sind sonstige Betriebskosten alle in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten. Um herauszufinden, ob es sich bei anfallenden Kosten um sonstige Betriebskosten handelt sind vier Voraussetzungen zu erfüllen:

Es muss sich um objektbezogene Kosten handeln
Es muss sich um laufende Kosten handeln, die wiederkehrend anfallen, wobei der Zwischenzeitraum auch mehrere Jahre betragen darf
Es muss sich um Betriebs- oder Wartungskosten handeln
Die Kosten müssen den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.

Im Gegensatz zu Nr. 1 bis 16 des Betriebskostenkatalogs müssen alle Kosten, die im Rahmen von sonstigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen im Mietvertrag aufgelistet werden. Eine Übersicht für mögliche sonstige Betriebskosten finden Sie nachstehend: