Gemäß §556 Abs. 1 S.1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Hierzu muss der Mietvertrag eine Regelung enthalten, die bestimmt, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Was zu den Betriebskosten zählt bestimmt sich nach §2 BetrKV. Dieser enthält eine abschließende Auflistung aller umlagefähigen Betriebskosten. Eine Bezugnahme auf §2 BetrKV oder das Beifügen des Betriebskostenkatalogs ist nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
Betriebskosten sind die Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers zählen ebenfalls als Betriebskosten. Nicht zu den Betriebskosten zählen Kosten zur Verwaltung eines Gebäudes sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§1 BetrKV). Zu den Betriebskosten zählen:
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Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
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Die Kosten der Wasserversorgung
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Die Kosten der Entwässerung
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Die Kosten im Zusammenhang mit der Beheizung des Gebäudes
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Die Kosten im Zusammenhang mit der Warmwasserversorgung des Gebäudes
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Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
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Die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
- Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
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Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
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Die Kosten der Gartenpflege
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Die Kosten der Beleuchtung
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Die Kosten der Schornsteinreinigung
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Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
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Die Kosten für den Hauswart
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Die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, eines Breitbandnetzes oder einer internen Verteilungsanlage für Glasfaser
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Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
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Die sonstigen Betriebskosten
Was zählt zu den sonstigen Betriebskosten?
Sonstige Betriebskosten bilden eine Besonderheit im Betriebskostenkatalog des §2 BetrKV. Nach der gesetzlichen Definition sind sonstige Betriebskosten alle in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten. Um herauszufinden, ob es sich bei anfallenden Kosten um sonstige Betriebskosten handelt sind vier Voraussetzungen zu erfüllen:
- Es muss sich um objektbezogene Kosten handeln
- Es muss sich um laufende Kosten handeln, die wiederkehrend anfallen, wobei der Zwischenzeitraum auch mehrere Jahre betragen darf
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Es muss sich um Betriebs- oder Wartungskosten handeln
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Die Kosten müssen den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.
Im Gegensatz zu Nr. 1 bis 16 des Betriebskostenkatalogs müssen alle Kosten, die im Rahmen von sonstigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen im Mietvertrag aufgelistet werden. Eine Übersicht für mögliche sonstige Betriebskosten finden Sie nachstehend:
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Wartung von Müllschluck- und Absauganlagen
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Wartung von Gemeinschaftseinrichtungen
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Wartung der Lüftungsanlagen
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Abwasserreinigung
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Wartung von Sprinkler-/Rauchmeldeanlagen
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Videoüberwachung
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Rückstausicherung
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Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen
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Wartungskosten für Feuerlöscher
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Kosten der Dachrinnenreinigung
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Kosten für die Prüfung der Elektroanlage
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Kosten der Legionellenprüfung
Welche Kosten zählen nicht zu den sonstigen Betriebskosten?
Nicht zu den sonstigen Betriebskosten zählen:
- Erbbauzinsen
- Bewirtungskosten/ Trinkgelder
- Mietausfallversicherung
- Rechtschutzversicherung
- Zinsen/ Bankspesen
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