Die Ablesung der Zähler für Wärme und Wasser dient zur Erfassung der Verbrauchswerte. Diese sind anschließend entscheidend für die Kostenverteilung der Heizkosten. Am Ende des Abrechnungszeitraums wird der Verbrauch der Wohnungsnutzer durch das Ablesen der Messgeräte ermittelt. Seit dem 01.12.2021 muss der Vermieter fernablesbare Messgeräte installieren bzw. die vorhandenen Geräte nachrüsten. Bei fernablesbaren Geräten muss die Wohnung nicht mehr zur Ablesung betreten werden.
Wie funktioniert die Ablesung der Verbrauchswerte?
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Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
Der Verbrauch eines Heizkostenverteilers nach dem Verdunstungsprinzip wird anhand der Unterkante des Flüssigkeitsspiegels der Verdunstungsampulle bestimmt. Dieser wird in Augenhöhe abgelesen. Anhand einer Messskale wird abgelesen, wie viel Flüssigkeit verdunstet ist. Nach jeder Ablesung muss eine neue Ampulle eingesetzt werden. Hierzu wird jedes Jahr eine Ampullenflüssigkeit mit einer anderen Farbe verwendet.
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Elektronische Heizkostenverteiler
Bei elektronischen Heizkostenverteilern wird der Verbrauchswert digital am Zählerdisplay angezeigt. Elektronische Heizkostenverteiler ermöglichen daher auch eine stichtagsgenaue Ablesung. Hierzu wird der Verbrauchswert am Stichtag gespeichert und die Verbrauchserfassung beginnt ab null für den neuen Erfassungszeitraum. Bei einer Funkablesung wird der Stichtag und der Verbrauchswert bis zum Stichtag an den Abrechnungsdienstleister übertragen, ohne, dass dieser die Wohnung betreten muss.
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Wärmemengenzähler
Wärmemengenzähler messen die tatsächlich verbrauchte Menge an Wärme in kWh. An Tag der Ablesung werden der aktuelle Zählerstand und der Stichtagswert festgehalten.
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Warmwasserzähler
Warmwasserzähler besitzen ein Rollenzählwerk. Am Tag der Ablesung wird der Zählerstand notiert.
Welche Regeln gelten für den Ablesetermin?
Der Ablesetermin muss den Nutzern mindestens 10 Tage im Voraus angekündigt werden. Hierzu können die Nutzer jeweils einzeln oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle informiert werden (AG Brandenburg, Urteil v. 4.10.2004, 32 C 110/04, NZM 2005, 257 (eine Woche ausreichend); nach Schrifttum eher 2 Wochen: Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, Anm. 3.4.1.). Die Ankündigung der Ablesung muss den Ablesetag mit Zeitraumangabe enthalten. Ebenfalls muss dem Mieter die Möglichkeit geben die Ableseergebnisse zu kontrollieren.
Was passiert, wenn ein Mieter den ersten Ablesetermin nicht wahrnehmen kann?
Ist eine Wohnung beim ersten Ablesetermin nicht zugänglich, so wird im Abstand von mindestens 10 Tagen ein Termin für die Zweitablesung bekannt gegeben. Der Mieter muss zusätzlich den Hinweis erhalten, dass sein Verbrauchswert geschätzt wird, falls auch beim Zweittermin keine Ablesung möglich ist. Für die Schätzung gilt §9a Abs 1 HeizKV (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 373/04, WuM 2005, 776; BGH, Urteil v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12, WuM 2013, 305).
Muss dem Mieter das Ableseprotokoll übermittelt werden?
Gemäß §6 Abs. 1 S. 2 HeizKV soll dem Mieter das Ableseprotokoll innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Nur so ist sichergestellt, dass sich die Mieter mit den Ergebnissen der Ablesung auseinandersetzen können. So soll ein Streit über die Ablesewerte vermieden werden. Betroffen von dieser Mitteilungspflicht sind in erster Linie Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunstungsampulle sowie elektronische Heizkostenverteilter, die keine Werte speichern. Eine Mitteilungspflicht besteht nicht, wenn das Ergebnis der Ablesung gespeichert und vom Nutzer selbst abgerufen werden kann (§6 Abs. 1 S. 3 HeizKV).