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Erwerb einer Immobilie: Das gilt es bei der Erhaltungsrücklage zu beachten

Die bestehende Rücklage wird beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch den Käufer abgelöst. Sie hat damit einen Einfluss auf den Kaufpreis einer Wohnung. 

Hat jede Eigentümergemeinschaft eine Rücklage?

Gemäß §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. hat jede Eigentümergemeinschaft eine angemessene Erhaltungsrücklage zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind dementsprechende Vorschüsse festzusetzen. In dem vom Verwalter zu erstellenden Vermögensbericht ist der Stand der Ist-Rücklage zum Stichtag 31.12 eines jeden Jahres anzugeben. Wird keine Erhaltungsrücklage gebildet, entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Schlägt Ihnen also Ihre Hausverwaltung vor keine Rücklagen zu bilden, um ein möglichst geringes monatlichen Hausgeld zu zahlen, sollten Sie dies kritisch hinterfragen.

Warum ist eine Erhaltungsrücklage wichtig?

Rund 80% des Wohnungsbestandes in Deutschland wurde zwischen 1949 und 1980 errichtet. Gegenwärtig besteht gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften ein erheblicher Instandhaltungsrückstand. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber die Beschlusshürden für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Eigentümergemeinschaften abgesenkt. Für Eigentümer ist es sinnvoll auf die energetische Qualität des Gebäudes zu achten. Im Zuge der CO2 Besteuerung verlieren nämlich energetisch minderwertige Immobilien an Wettbewerbsfähigkeit. Sie können schlechter vermietet werden und könnten zu sogenannten „Stranded Assets“ werden. 

Welche Höhe ist für die Erhaltungsrücklage angemessen?

Diese Frage kann nur schwer pauschal beantwortet werden. In der Wissenschaftlichen Diskussion werden 50 Cent pro Quadratmeter und Jahr im Neubau als angemessen angesehen. Liegt die Rücklage darunter, so wird Sie nicht ausreichend sein, um Sanierungsmaßnahmen zu refinanzieren. Bei einer Rücklagenbildung von 50 Cent pro Quadratmeter und Jahr stehen Ihnen nach 30 Jahren 180 Euro je Quadratmeter als Budget für eine Sanierung zur Verfügung. 

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkäufer kann also nicht die Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage verlangen. Auch der Käufer kann sich seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht auszahlen lassen, denn diese ist dem Vermögen der Eigentümergemeinschaft zugeordnet.

Die genaue rücklagenhöhe erfragen

Über die exakte Höhe der Rücklage kann der Verwalter befragt werden. Dabei ist darauf zu achten, dass der Verwalter in der jährlichen Abrechnung über die Erhaltungsrücklage nur die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer ausweist und nicht die Soll-Stellungen. Damit ist gemeint, dass der Verwalter die zwar zu leistenden, aber tatsächlich noch nicht erbrachten Zahlungen einzelner Eigentümer dem Bestand der Instandhaltungsrückstellung nicht hinzurechnen darf (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09). Bei einer ordentlich geführten Verwaltung wird zusätzlich zum Hausgeldkonto ein Rücklagenkonto angelegt, auf dem der Ist-Bestand der Rücklage vorgehalten wird.

Welche steuerlichen Besonderheiten bestehen bei der Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dementsprechend darf der Ist-Bestand der Erhaltungsrückstellung bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer in Abzug gebracht werden. 

Praxistipp

Achten Sie darauf, dass in Ihrem Kaufvertrag daher der Anteil der Erhaltungsrücklage explizit ausgewiesen ist. So können Sie den Betrag der Grunderwerbssteuer mindern. Aus der obenstehenden Beispielrechnung ergibt sich für den Erwerb einer 30 Jahre alten Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche eine Erhaltungsrücklage von 18.000 Euro. Bei einer Grunderwerbssteuer von 3,5% in Bayern lassen sich also 630 Euro sparen.

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