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Sind Heizkörper im Sondereigentum?

Ihre Heizkörper sind veraltet, vergilbt oder verlieren Flüssigkeit und sollen daher erneuert werden. Sie Fragen sich, ob hierzu ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig ist. Ein Blick in die Teilungserklärung kann Abhilfe schaffen, denn in der Teilungserklärung können Heizkörper dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Wann gehören Heizkörper zum Sondereigentum?

Heizkörper und dazugehörige Heizleitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung zählen dann auch Heizungs- und Thermostatventile zum Sondereigentum (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).

Dürfen Heizkörper ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft entfernt werden?

Auch wenn die Heizkörper in Ihrer Wohnung durch eine entsprechende Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet sind, können Sie die Heizkörper entgegen der Regelungen des §13 Abs. 1 WEG nicht ohne weiteres abmontieren. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Sondereigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum so instand zu halten, dass keinem anderen Miteigentümer ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus entsteht.

Was passiert, wenn ein Heizkörper abmontiert wird?

Die Heizkörper der einzelnen Wohnungen dienen dem Betrieb der gemeinschaftlichen Heizungsanlage und sind damit Bestandteil der Heizungssystems. Das Abmontieren einzelner Heizkörper hat im Normalfall keinen Einfluss auf das gesamte Heizungssystem. Je mehr Heizkörper demontiert werden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Funktionsstörung der Heizungsanlage. Das gesetzliche Schuldverhältnis der Eigentümer untereinander zieht deren Gleichbehandlung nach sich. Wird also einem Eigentümer gestattet, den Heizkörper zu demontieren, muss dies jedem Eigentümer gestattet werden. Somit ist es unter Berücksichtigung der Gleichbehandlung aller Eigentümer nicht möglich, die Demontage von Heizkörpern solange zu gestatten, bis Probleme an der Heizungsanlage auftreten.

Was ist zu tun, wenn ein Heizkörper unerlaubt abmontiert wurde?

Wird ein Heizkörper im Sondereigentum durch den jeweiligen Eigentümer entfernt, so steht der Eigentümergemeinschaft das Recht auf einen Rückbau zu. Die Kosten für den Rückbau hat der jeweilige Sondereigentümer zu tragen (OLG Hamm, Beschluss v. 26.6.1987, 15 W 438/85).

Was ist bei dem Austausch eines Heizkörpers zu beachten?

Soll ein Heizkörper planmäßig ausgetauscht werden, ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen, denn die dieser obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§18 Abs. 1 WEG). Nach erfolgtem Austausch muss auch der Messdienstleister informiert werden, um die erforderlichen elektronischen Heizkostenverteiler wieder zu montieren und zu konfigurieren. Diese liegen im Gemeinschaftseigentum (LG München I, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 15412/18). Ist ein Austausch des Heizkörpers aufgrund eines Defekts dringend notwendig, so ist der Verwalter befugt diese Leistung im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG durchzuführen. 

Kann der Austausch in Eigenleistung vorgenommen werden?

Grundsätzlich ist ein Austausch in Eigenleistung denkbar. Zu beachten ist aber, dass der Eigentümer dabei die anerkannten Regeln der Technik erfüllen muss. Hierzu sind in den meisten Fällen nur Facharbeiter in der Lage. Problematisch ist zudem die Haftungsfrage. Wird ein Heizkörper durch einen Eigentümer getauscht, treten als Folge häufig Wasserschäden auf. Diese treten in den meisten Fällen aufgrund fehlerhafter Abdichtung auf. Tritt also ein Schaden als Folge eines Montagefehlers auf, so ist der jeweilige Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Welche Kosten fallen bei dem Austausch eines Heizkörpers an?

Die Kosten beim Austausch eines Heizkörpers hängen von drei Faktoren ab:

  • Anschaffungskosten der neuen Heizkörper

  • Montage- und Demontagekosten

  • Kosten des nachfolgenden hydraulischen Abgleichs

Die Anschaffungskosten für einen neuen Heizkörper können stark variieren. Die günstigsten Modelle sind bereits ab 50 Euro erhältlich. Optisch ansprechende und qualitativ hochwertige Heizkörper kosten rund 300 Euro. Für die Demontage des alten Heizkörpers und den Einbau des neuen Heizkörpers können pauschal 100 Euro angesetzt werden. Zusätzlich sind noch Kosten für den Austausch der Thermostate, der Heizkostenverteiler und den hydraulischen Abgleich zu berücksichtigen. Pro getauschten Heizkörper entstehen so Kosten von rund 500 Euro.

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