Noch immer werden für Wohnungseigentümergemeinschaften Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters geführt. Dies resultiert aus einer Zeit in der die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht teilrechtsfähig war. Seit 2007 ist waren Eigentümergemeinschaften teilrechtsfähig (§10 Abs. 6 WEG a.F. Mit der Reform des WEG zum 01.12.2020 erlangte die Eigentümergemeinschaft uneingeschränkte Rechtsfähigkeit (§9a Abs. 1 WEG).
Wie sind die Gelder einer WEG zu verwalten?
Die Gelder der Eigentümergemeinschaft sind getrennt vom Vermögen des Verwalters anzulegen. Die Konten der WEG müssen demnach als Eigenkonto oder als Sonderkonto geführt werden. Eigentümer sollten darauf achten, dass die Konten der WEG vor Anfechtungs-, Pfand- und Zurückbehaltungsrechten der Bank oder Dritter gegen den Verwalter geschützt sind. Auch dürfen die Gelder der Gemeinschaft nicht zusammen mit den Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden (OLG Hamburg, Beschluss v. 22.12.2004, 2 Wx 85/96).
Warum ist es gefährlich, wenn die Gelder der WEG auf einem offenen Treuhandkonto verwaltet werden?
Ein offenes Treuhandkonto wird auf den Namen des Verwalters und nicht auf den Namen der Eigentümergemeinschaft geführt. Es entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für die Eigentümergemeinschaft ein offenes Treuhandkonto geführt wird (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 14.7.2014, 16 S 46/14). Wird ein Treuhandkonto geführt, müssen die Eigentümer gegen den Zugriff eines Gläubigers des Verwalters Drittwiderspruchsklage nach §771 ZPO erheben. Im Fall der Insolvenz des Verwalters müssten die Eigentümer nachweisen, dass sämtliche Gelder auf dem Konto der WEG gehören, damit ein Aussonderungsrecht nach §47 InsO besteht. Bei einer Insolvenz des Verwalters besteht damit im schlimmsten Fall das Risiko eines Totalverlusts.
Was kann ich als Eigentümer tun, wenn meine Hausverwaltung ein offenes Treuhandkonto führt?
Als Eigentümer sollten Sie in diesem Fall einen Antrag zur Beschlussfassung über die Eröffnung eines Eigenkontos oder Sonderkontos in der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen. Ebenfalls sollten Sie sich die Kontoauszüge des Treuhandkontos vorlegen lassen und genau prüfen, ob die dort eigenzahlten Gelder vorhanden und nur für Zwecke der WEG verwendet wurden. Haben Sie die Befürchtung, dass ihr Verwalter Gelder zweckentfremdet, so sollten Sie umgehend die Zahlungen des Hausgeldes einstellen. Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, können Sie als Eigentümer die Zahlung verweigern, da die Forderungen aus dem Wirtschaftsplan nur dann fällig werden, wenn ein Eigenkonto oder Sonderkonto vorliegt ((LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17).
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