Grundsätzlich erfolgt die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §16 Abs. 2 WEG nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel der Miteigentumsanteile. Etwas anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein anderer Kostenverteilungsschlüssel vereinbart wurde. Beispielsweise könnte die Wohnfläche als Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Für die Kostenverteilung von baulichen Veränderungen ergeben sich abweichende Regeln. So verweist §16 Abs. 3 WEG auf die in §21 Abs. 5 WEG geregelte Kostenverteilung für bauliche Veränderungen.
Kann eine Eigentümergemeinschaft den vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel pauschal abändern?
Nein, denn hierfür fehlt es an der Beschlusskompetenz. §16 Abs. 2 S. 2 WEG verschafft der Eigentümergemeinschaft lediglich die Möglichkeit den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten mit Ausnahme der Kosten von baulichen Veränderungen zu beschließen. Es gibt daher keine Beschlusskompetenz dahingehend den Kostenverteilungsschlüssel für alle Kostenpositionen generell und uneingeschränkt über einen pauschalen Beschluss abzuändern.
Was hat sich bei der Kostenverteilung durch die WEG Reform geändert?
Seit der Reformierung des WEG zum 01.12.2022 kann der Kostenverteilungsschlüssel für sämtliche Kostenarten im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss dauerhaft abgeändert werden. Hierfür ist eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit ausreichend, §16 Abs. 2 S. 2 WEG. Hierunter fallen beispielsweise Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kosten von Erhaltungsmaßnahmen.
Welche Kostenverteilungsschlüssel sind erlaubt?
§16 Abs. 2 S.2 WEG lässt einen weiten Gestaltungsspielraum für die Festlegung von Kostenverteilungsschlüsseln zu. Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Kostenverteilungsschlüssel dann, wenn Sie nicht gegen das Willkürverbot verstoßen und wenn sie eine realistische Einschätzung der Mehr- oder Minderbelastung einzelner Eigentümer ermöglichen. Die Wohnungseigentümer dürfen demnach jeden Maßstab wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und einzelner Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigt und nicht zu einer Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt. Ab wann sich eine unangemessene Mehrbelastung eines einzelnen Eigentümers ergibt, ist im Zweifel im Einzelfall zu entscheiden. Nach Ansicht der LG Berlin stellt die Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers um 20% bei einzelnen Kostenpositionen keine unangemessene Benachteiligung dar (LG Berlin, Urteil v. 13.8.2013, 85 S 177/12 WEG, GE 2013 S. 1287).
Kann eine Neubelastung von einzelnen Eigentümern beschlossen werden?
Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnungen befreien nicht selten Wohnungseigentümer von der Kostentragung bei einzelnen Kostenpositionen. Sofern dies zutrifft, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für die betroffenen Kostenpositionen nach §16 Abs. 2 S.2 WEG einen Kostenverteilungsschlüssel beschließen, der dann eine Belastung der freigestellten Wohnungseigentümer vorsieht (BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 225/11, NJW 2012 S. 2578, nachfolgend u. a. LG Düsseldorf, Urteil v. 6.3.2013, 25 S 99/12, MietRB 2013 S. 148; AG Köln, Urteil v. 22.8.2014, 215 C 90/14, ZMR 2015 S. 161; AG Bonn, Urteil v 26.10.2012, 27 C 98/12, ZMR 2013 S. 220).
Welches Stimmrechtsprinzip ist bei dem Beschluss über einen Kostenverteilungsschlüssel anwendbar?
Ohne gesonderte Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung gilt das gesetzliche Stimmrechtsprinzip. Demnach erfolgt die Beschlussfassung nach dem Kopfstimmprinzip des §25 Abs. 2 WEG. Ist in der Gemeinschaftsordnung aber ein Stimmrechtsprinzip vereinbart (z.B. Abstimmung nach Miteigentumsanteilen), so gilt das vereinbarte Stimmrechtsprinzip.
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