Entscheidend dafür, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt ist stets der wahre Vertragszweck. Im Einzelfall ist daher zu prüfen, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine gewerbliche Nutzungsart anzunehmen ist. Hierfür sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Insbesondere sind die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt (BGH Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85).
Warum ist es so entscheidend, ob ein Gewerberaum- oder Wohnraummietvertrag vorliegt?
Liegt ein Wohnraummietvertrag vor, so finden die weitgehend zwingend anzuwendenden Vorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung. Diese sind mieterfreundlich ausgestaltet und führen dazu, dass der Vermieter beispielsweise Kosten der Verwaltung und Instandhaltung nicht auf den Mieter abwälzen kann. Liegt ein Gewerberaummietvertrag vor, so finden die weitgehend vertraglich abänderbaren Regelungen des Gewerberaummietrechts Anwendung.
Praxis-Beispiel: Unterschied Wohnraummietvertrag und Gewerberaummietvertrag
Im Gegensatz zu einem Wohnraummietvertrag ist für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Gewerberaummietvertrags durch den Vermieter kein berechtigtes Interesse nach §573 BGB erforderlich. Das Mietverhältnis endet in solchen Fällen mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist.
Welche Rechtsnormen des Wohnraummietrechts finden auch für Gewerberaummietverträge Anwendung?
Auch wenn ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, finden bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts Anwendung. Diese sind in §578 Abs. 2 BGB geregelt:
-
§550 BGB: Form des Mietvertrags
-
§§562 ff. BGB: Vermieterpfandrecht
-
§566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
-
§555a Abs. 1-3BGB: Erhaltungsmaßnahmen
-
§555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen
-
§569 Abs. 2 BGB: Nachhaltige Störung des Hausfriedens als wichtiger Kündigungsgrund
Im Übrigen besteht jedoch eine große vertragliche Gestaltungsfreiheit beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen. Zu beachten ist jedoch, dass auch Gewerberaummietverträge einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegen.
Betriebskosten im Wohnraummietvertrag und im Gewerberaummietvertrag
Bei einem Wohnraummietvertrag kann nur die Umlage von Betriebskosten vereinbart werden, die im Betriebskostenkatalog des §2 BetrKV aufgeführt sind. Im Gewerberaummietrecht können auch weitere Betriebskostenarten formularvertraglich vereinbart werden. Zu beachten sind beim Gewerberaummietrecht lediglich die gesetzlichen Beschränkungen der Sittenwidrigkeit (§138 BGB) oder das Verbot allgemeiner Benachteiligung nach §307 BBG. Beispielsweise hält der BGH die Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietvertrag für zulässig, auch wenn die Klausel keine Bezifferung der höhenmäßigen Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014 S. 830).
Formerfordernisse im Wohnraummietvertrag und im Gewerberaummietvertrag
Sowohl Wohnraummietverträge als auch Gewerberaummietverträge können formfrei abgeschlossen werden. Sie können also mündlich, schriftlich, per Email, SMS, WhatsApp, Fax oder auch durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden. Soll ein Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, so ist das Schriftformerfordernis nach §550 BGB zu beachten. Wird hier die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Gewerberaummietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Flächen zulässig (§55o S. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate (§580a Abs. 2 BGB).