Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in §27 WEG n.F. geregelt. Demnach ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung von untergeordneter Bedeutung und zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils zu treffen.
Was ist unter maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu verstehen?
Verträge mit untergeordneter Bedeutung und ohne erhebliche Verpflichtungen für die Eigentümer kann der Verwalter namens der Gemeinschaft ohne eine gesonderte Beschlussfassung abschließen. Dazu gehören:
Anwaltsverträge
Nach §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter zumindest im Einzelfall berechtigt, mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu Gunsten der WEG zu schließen. Hierzu gehören beispielsweise Verträge im Zusammenhang mit einer Beschlussklage oder zur Verteidigung der WEG. Von §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist im Einzelfall auch eine Streitwertvereinbarung mit dem beauftragten Rechtsanwalt gedeckt.
Bankverträge
Der Verwalter ist grundsätzlich dazu berechtigt im Namen der WEG ein Konto zu eröffnen oder ein Konto zu kündigen. Er ist dazu berechtigt der Bank Aufträfe im
Namen der Gemeinschaft zu erteilen, zum Beispiel für eine Überweisung oder einen Dauerauftrag. Eine Berechtigung für den Abschluss eines Darlehensvertrags nach§488 Abs. 1 S. 1 BGB besteht NICHT.
Dienstverträge
Der Abschluss eines Vertrags mit einem Sachverständigen zu Begutachtung des baulichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums ist ebenfalls als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung zu sehen.
Hausmeister
Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, wird häufig, nicht aber immer der Abschluss eines Vertrags mit einem Hausmeister anzusehen sein. Anders liegt es z. B. dann, wenn die Kosten fünfstellig sind. Auch wenn dem Hausmeister eine Wohnung angedient oder ihm umfassend die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum übertragen sein sollen, kann etwas anderes gelten.
Saalmiete und online Eigentümerversammlung
Als eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung, mit der keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, werden in der Regel Mietverträge stehen, die im Zusammenhang mit der Organisation der Versammlung stehen. Dies kann z. B. die Anmietung eines Raumes oder die Anmietung einer Anlage zur Ermöglichung einer Online-Teilnahme sein.
Versorgungsverträge
Der Abschluss von Versorgungsverträgen für Gas, Strom und Wasser ist zumindest dann von untergeordneter Bedeutung, wenn damit keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen. Unstrittig dürfte der Vertragsschluss sein, wenn sich dadurch die wirtschaftliche Lage der WEG lediglich verbessert. Der Abschluss von langjährigen Cotrancting-Verträgen ist nur nach Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer möglich.
Wartungsverträge
Zu den Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung nach §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zählt der Abschluss von Wartungsverträgen über
- die Brandmeldeanlage
- die Heizungsanlage
- die Messgeräte und zwar Eichung und/oder Austausch
- den Personenaufzug
- die Rauchwarnmelder oder
- die Trinkwasserversorgung in Bezug auf Legionellen
Liegen seitens der Verwaltung oder der Eigentümergemeinschaft Zweifel an vor, ob es sich um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung handelt, kann nach §27 Abs. 2 WEG ein entsprechender Beschluss gefasst werden.
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