Die 5 häufigsten Fehler bei Eigentümerversammlungen

Mindestens ein Mal jährlich hat die Hausverwaltung zu einer Eigentümerversammlung zu laden (§24 Abs. 1 WEG). Die Eigentümerversammlung dient als Informations- und Entscheidungsgremium der WEG. Ihre Bedeutung ist vergleichbar mit der Gesellschafterversammlung einer GmbH oder der Jahreshauptversammlung einer Aktiengesellschaft. Während der Versammlung werden Beschlüsse zur ordnungsgemäßen Verwaltung gefasst, die anschließend von der Hausverwaltung in einer Niederschrift aufgenommen (§24 Abs. 6 WEG) und Umgesetzt werden. Ist eine Eigentümerversammlung schlecht vorbereitet oder werden fehlerhafte Beschlüsse gefasst, so ist dies im Nachgang nicht selten mit gerichtlichen Auseinandersetzungen und hohen Kosten verbunden. Die häufigsten Fehler von Verwaltungen werden in diesem Blogbeitrag aufgezeigt.

Besonders ärgerlich und am einfachsten zu vermeiden sind Beschlussanfechtungen aufgrund von Nichtbeachtung gesetzlicher Formalitäten. Besonders wichtig ist, dass die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens drei Wochen eingehalten wird (§24 Abs. 4 WEG). Unter Umständen hat die Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung eine längere Ladungsfrist vereinbart, sollte dem so sein, ist diese längere Ladungsfrist zu beachten (§19 Abs. 1 WEG). Neben der Einhaltung der Ladungsfrist ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§23 Abs. 2 WEG). Den Eigentümern muss also mit der Ladung verständlich kommuniziert werden, worüber in der Versammlung Beschluss gefasst werden soll. Nach der Versammlung hat die Verwaltung unverzüglich eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse zu erstellen und die gefassten Beschlüsse in eine Beschlusssammlung zu übertragen (§24 Abs. 6,7 WEG). Erstellt die Verwaltung diese nicht, kann es sein, dass einzelne Eigentümer rein vorsorglich Beschlüsse anfechten, da Sie schlichtweg nicht wissen, welche Beschlüsse gefasst wurden. 

Beschlussfassungen sind über Angelegenheiten zulässig, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ergeben. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich beispielsweise die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft (§28 WEG). Aus einer Vereinbarung können sich beispielsweise bei Altenheimen, die nach dem WEG aufgeteilt sind Beschlussfassungen hinsichtlich des Pflegedienstes oder damit verbundener Kosten ergeben. Nicht zulässig sind beispielsweise Beschlussfassungen, die in das Sondereigentum eingreifen. Die WEG kann demnach einem Eigentümer beispielsweise nicht vorschreiben, welchen Fußbodenbelag er für sein Bad verwenden darf. Die häufigsten Fehler in Regensburg bestehen hinsichtlich Beschlussfassungen über Sondernutzungsrechte. Hierzu hat die WEG keine Beschlusskompetenz, außerdem bedarf ein Sondernutzungsrecht einer Eintragung in das Grundbuch, um auch gegenüber Neuerwerbern wirksam zu sein, hierfür ist eine Vereinbarung und Zustimmung aller Eigentümer notwendig. 

Der Beschlusstext muss klar und bestimmt, zumindest aber bestimmbar sein. Ist dies nicht der Fall, so entspricht die Beschlussfassung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und der Beschluss ist anfechtbar. Häufig sind Beschlussfassungen dann zu unbestimmt, wenn die Beschlussanträge von der Verwaltung erst spontan in der Eigentümerversammlung gefasst werden und die wichtigen Fragen was soll gemacht werden, wer führt die Arbeiten aus, wie viel Kosten die Maßnahmen und woraus werden diese finanziert, nicht beantworten. An das Was sind dabei vergleichsweise hohe Anforderungen zu stellen. Beschlussfassungen sind objektiv und normativ auszulegen, maßgebend hierfür ist der Wortlaut der Beschlussfassung sowie der sonstige Inhalt der Niederschrift. Umstände außerhalb der protokollierten Beschlüsse sind nur in Ausnahmefällen zu berücksichtigen. Nicht ausreichend bestimmt sind beispielsweise:

•  Beschlüsse, die Aufgaben unzulässigerweise delegieren: Es ist beispielsweise bei Gartenarbeiten nicht zulässig die Auswahl der Bepflanzung an einen Gärtner zu delegieren. Hierüber haben die Wohnungseigentümer selbst zu entscheiden. Es stellt daher eine unzulässige Delegation von Aufgaben dar, diese Entscheidung an die Verwaltung oder einen Gärtner zu übertragen (AG München, Urteil v. 6.9.2017, 481 C 7764/17 WEG).

• Beschlüsse, die auf ein nicht weiter bestimmtes Dokument außerhalb der Niederschrift Bezug nehmen: Es ist zulässig, dass zur Konkretisierung einer Beschlussfassung auf ein außerhalb der Niederschrift befindliches Dokument Bezug genommen wird. Dies gilt aber nur dann, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist. Beispielsweise kann auf ein konkretes Angebot Bezug genommen werden. Wird dies aber nicht in der Niederschrift vermerkt, so ist der Beschluss nicht objektiv klar und zweifelsfrei bestimmt. 

Die Klärung der Finanzierung ist teil eines hinreichend bestimmten Beschlusses, damit ist dieser Punkt zugegebenermaßen eine Wiederholung des vorherig beschriebenen. Ein gesondertes Problem stellt die fehlende Klärung der Finanzierung aber auch dann dar, wenn ein Beschluss nicht angefochten wird. Beispielsweise formuliert der Hausverwaltung in der Eigentümerversammlung einen Beschluss der nicht hinreichend genau bestimmt ist, die Eigentümer sind hiermit aber einverstanden und es kommt nicht zu einer Anfechtung. Die Kosten für die Maßnahme sind aber so hoch, dass es hierfür im Wirtschaftsplan keinen ausreichenden Puffer gibt. Die WEG hat dann eine dringend notwendige Maßnahme wie beispielsweise einen Austausch einer Heizanlage beschlossen, kann diese aber nicht umsetzen, bis die Finanzierung geklärt wird. Dies ist besonders in den Zeiten steigender Preise unangenehm, da die Verzögerung zu einer Verteuerung führt und letztlich auch dazu, dass Handwerker ihre Kapazitäten umschichten und ggf. nicht mehr für die WEG zur Verfügung stehen, wenn der Einbau stattfinden soll.

Das Thema Kostenverteilung ist der wohl häufigste Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bekannterweise endet ja die Freundschaft und in diesem Falle auch oft die gute Nachbarschaft beim Geld. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurden der WEG umfangreiche Kompetenzen eingeräumt die Kostentragung einzelner Kostenarten auch auf Dauer zu beschließend. Hiervon sollte in einer Beschlussfassung unbedingt Gebrauch gemacht werden. Insbesondere dann, wenn es sich um Maßnahmen wie einen Fenstertausch handelt. Fenster stehen bekanntermaßen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Von einem neuen Fenster profitiert aber ausschließlich der Sondereigentümer, in dessen Wohnung das Fenster ausgetauscht wird. Er hat weniger Zugluft und geringere Heizkosten durch den Fenstertausch. Es ist daher häufig gewünscht und auch empfehlenswert, dass die Kostentragung eines Fenstertauschs durch die jeweiligen Sondereigentümer erfolgt, auch wenn es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum handelt. 

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